Si desea construir una propiedad en este país, inevitablemente se encontrará con el número de superficie construida (GRZ). Este es un valor para determinar el área permitida de desarrollo de la propiedad. Le explicaremos cómo calcular correctamente el número de superficie del suelo.
Número de área del piso explicado
Según el artículo 19 de la Ordenanza sobre el uso de la construcción (BauNVO), el número de superficie construida (GRZ) es un valor decimal que indicaqué porcentaje del área de la propiedad se le permite construir sobreEl límite máximosuele ser 0,8 (excepción: áreas centrales), lo que corresponde a un valor del 80 por ciento. El valor máximo de la GRZ I lo determinan los municipios individuales en el respectivo plan de desarrollo del barrio o zona. La GRZ sirve para mantener suficiente espacio natural en la propiedad. Además, se asegura de que el edificio encaje en la imagen de la comunidad al no permitir que la propiedad se construya demasiado.
GRZ I y II
El GRZ se divide en dos categorías, que juntas dan como resultado un valor máximo de 0,8 en Alemania:
- GRZ I (instalaciones principales)
- GRZ II (instalaciones auxiliares)
Las respectivas categorías describen los elementos y estructuras que les pertenecen. Las instalaciones principales incluyen la casa principal incluyendo los muros, terrazas, balcones y salidas del sótano. Todos los demás sistemas pertenecen a GRZ II, como por ejemplo:
- Garajes (garajes subterráneos, garajes al aire libre)
- Lanzamientos
- Casas de jardín
- Sistemas solares o fotovoltaicos
- Piscinas
- Parques infantiles
- pozos subterráneos
- Pozos
- Tanques (por ejemplo, tanques de petróleo o gas)
Al planificar, preste mucha atención a cuántos sistemas auxiliares desea integrar. Conducen a que se supere la edificabilidad. Esto sólo está permitido en un 50 por ciento hasta que el GRZ alcance un valor máximo de 0,8. Al mismo tiempo, las instalaciones auxiliares no deben estar conectadas directamente con el edificio principal. Al planificar, averigüe si es posible un excedente. En caso contrario, se puede organizar un desmantelamiento (¡normalmente costoso!). Por ejemplo, si el GRZ I de la propiedad es 0.6, el GRZ II es solo 0.2, de lo contrario se excederá el valor máximo.
Nota:
Los caminos sin pavimentar de la propiedad y los aleros del tejado no están cubiertos por la GRZ. Se pueden implementar independientemente del GRZ.
Determinar el área del piso
El número de superficie de suelo especificado en el plano de desarrollo se utiliza para calcular la superficie de suelo disponible para usted. La superficie construida permitida depende no sólo del GRZ, sino también del tamaño de la propiedad, como se puede ver en la siguiente fórmula:
Superficie del terreno en m² x GRZ=superficie edificable
Ayuda con la determinación porque solo tienes que insertar los valores individuales en la fórmula y calcularlos. Utilice un cálculo de ejemplo para familiarizarse con el cálculo. Para ello asumimos una superficie de propiedad de 500 metros cuadrados. El tamaño medio de una vivienda en Alemania oscila entre 400 y 600 metros cuadrados. El GRZ es 0,25, lo que suele ser el caso en pequeños asentamientos, casas de fin de semana o zonas residenciales. En zonas urbanas o industriales el valor suele ser significativamente mayor. Para calcular la superficie edificable, insertamos los valores en la fórmula de la siguiente manera:
500 m² x 0,25=125 m²
La superficie edificable de toda la propiedad es, por tanto, de 125 metros cuadrados. Estos están disponibles para desarrollo.
Calcular el número de área del piso
También puede determinar usted mismo la GRZ en función del espacio disponible. Esto es importante si desea comprobar si un edificio o diseño existente excede o no la GRZ especificada en el plan de desarrollo. En particular, las estructuras de la categoría GRZ II que posteriormente se conectan al edificio principal pueden causar problemas si se excede el GRZ. Puede calcular el número de área del piso de la siguiente manera:
construibilidad en m² / superficie de terreno en m²=GRZ
Al igual que para determinar el área del piso, ingrese los valores apropiados en la fórmula. Para mayor claridad, utilizamos los tamaños del cálculo anterior:
125 m² / 500 m²=0,25
Como ves la edificabilidad corresponde a la GRZ. Si la superficie edificable cambia, esto, por supuesto, afectará a la GRZ. Otro ejemplo supone un edificio principal terminado con una superficie de 180 metros cuadrados. El cálculo de ejemplo muestra si esto todavía corresponde al GRZ indicado:
180 m² / 500 m²=0,36
El edificio principal es demasiado grande en este caso, lo que podría causar problemas.
Nota:
Las escaleras exteriores siempre forman parte de la superficie del edificio principal, lo que debe tenerse en cuenta al determinar la GRZ.
Preguntas frecuentes
¿Quién debe solicitar una posible superación del GRZ?
Primeramente este es el planificador de la construcción. Idealmente, el proyectista del edificio es el propio arquitecto, diseñador o la oficina de construcción responsable. Esto evita problemas con la aplicación y solo se enumeran los elementos exactos del posible exceso.
¿Cuál es la diferencia entre GRZ y GFZ?
Mientras que GRZ se refiere exclusivamente a la superficie del terreno edificable, el número de superficie de suelo (GFZ) especifica la superficie máxima que pueden ocupar los pisos del edificio. Esto también está especificado en el plan de desarrollo. El factor para calcular la superficie máxima de suelo también se da como valor decimal y suele estar entre 0,5 y 1,0. No está limitado por el GRZ y lo ideal es que esté dividido en varias plantas.
¿Cómo afecta el GRZ el valor de la propiedad?
Cuanto más espacio de construcción esté disponible, más lucrativa será la propiedad. La razón de esto es el espacio habitable y utilizable disponible. Podrás colocar una casa más grande, elementos de lujo como una piscina e incluso componentes para tu propia producción de energía. El espacio de construcción disponible aumenta significativamente el valor de la propiedad.
