Puede haber diferentes motivos para querer dividir una propiedad: ya sea para planificar una casa adosada, para parcelar, para proporcionar terreno edificable para los hijos adultos o simplemente porque la propiedad es demasiado grande y requiere demasiado mantenimiento. Se puede hacer una división con o sin medida. La guía muestra todo lo que se debe tener en cuenta al dividir la propiedad.
Aprobación
En casi todos los estados federados no se requiere autorización municipal para dividir la propiedad. Las excepciones son Baja Sajonia y Renania del Norte-Westfalia, si se trata de una propiedad urbanizada o de un permiso de construcción para la misma. Ya sea con o sin el permiso de división requerido, siempre se deben respetar las normas de construcción prescritas. Esto se aplica, por ejemplo, al cumplimiento de distancias mínimas y planes de desarrollo. La autoridad de construcción y/o bienes raíces del municipio responsable en el que se encuentra la propiedad proporciona información detallada.
Tipos de división
Se distingue entre los dos tipos siguientes de división:
División ideal
Una división ideal se realiza sin medir la propiedad. Esto no significa que no se realice una medición. Simplemente funciona sin determinación de fronteras ni establecimiento/marcación de fronteras. La regulación de una división sin medición la realiza un notario. En el registro de la propiedad se hace una anotación sobre la parcelación ideal. Este tipo de división se realiza principalmente para ahorrar dinero y cuando las partes no quieren unos metros cuadrados más o menos.
Requisitos de división ideales
Es obligatorio el cumplimiento de al menos uno de los siguientes requisitos para poder dividir sin medir:
- La frontera se traza “piedra a piedra”, por ejemplo en una casa adosada
- Participaciones iguales de propiedad, como puede ocurrir, por ejemplo, al disolver una comunidad sucesoria
- En el pasado se realizó una medición de división y se deposita en el registro de la propiedad sin que se produzca un cambio de propiedad
División real
En caso de división real, la medición debe ser realizada por un perito reconocido y designado públicamente. Esto se proporciona a petición de la autoridad topográfica responsable o se puede encargar de forma independiente. Los límites de la propiedad están demarcados para todas las subáreas. Se pueden colocar señales de límites a pedido. Los resultados de las mediciones y los límites se entregan como prueba al registro de la propiedad y se almacenan allí. Se crean nuevas hojas de registro de la propiedad para todas las partes medidas con los respectivos (nuevos) propietarios. La antigua entrada del registro de la propiedad de la propiedad indivisa se “sobrescribe” con los nuevos datos topográficos y de límites.
Costos
El precio de una división de parcelas sin o con agrimensura depende del tamaño de la propiedad a dividir y del valor del terreno. Si la propiedad a dividir tiene 850 metros cuadrados y el valor estándar del terreno es de 23 euros por metro cuadrado, el coste de una medición de división es en promedio 900 euros más alto que el de la llamada medición sin división. Los impuestos sobre las ventas y las tasas de registro de la propiedad se vuelven correspondientemente más caros debido al aumento de los costes. En este ejemplo se compara un cálculo de costes de poco más de 2.700 euros con poco más de 1.300 euros sin medición de división. Los precios pueden variar dependiendo del municipio.
El propietario suele ser responsable de cubrir los costos de división. Son posibles acuerdos privados sobre el reparto de costes o la asunción de los costes totales con el (nuevo) propietario de la propiedad a dividir.
Solicitud si se requiere aprobación
Si se va a dividir una propiedad que está sujeta a un requisito de permiso, se requiere una solicitud informal por escrito a la autoridad municipal responsable. La solicitud debe ser presentada por el propietario o el comprador. Por regla general, los peritos públicos y los notarios también pueden presentar la solicitud en nombre del propietario o del comprador. Se requiere un poder legalmente vinculante para que terceros presenten una solicitud.
Contenido de la aplicación
El artículo 13 del Reglamento sobre el modelo de construcción regula el contenido de la solicitud y los documentos requeridos. Estos incluyen
- Nombre y dirección del solicitante o propietario del inmueble a dividir
- Calle y número de casa de la propiedad
- Nombre de propiedad
- Hoja de registro de la propiedad
- Catastro de propiedad con número de distrito, terreno y parcela
- Mapa de propiedad por triplicado con los límites actuales de la propiedad, la propiedad que se dividirá y los límites futuros
- Información sobre desarrollos existentes, valor de mercado de la propiedad a dividir y propósito de la división
Consejo:
Asegúrese de que toda la información sea correcta y completa y de que se presenten todos los documentos requeridos. En promedio, el tiempo de procesamiento es de tres semanas. Si se ha enviado información/documentos incorrectos o incompletos, el tiempo de procesamiento se ampliará en consecuencia.
Permiso de división rechazado
Si la autoridad de construcción rechaza una división de la propiedad, el siguiente paso es acudir a los tribunales si el rechazo no puede aceptarse.
División de propiedad aprobada
Si una parcela ha sido aprobada por la autoridad de construcción, se debe realizar la medición. Antes de presentar los resultados de la medición al registro de la propiedad junto con el permiso de división, se recomienda tomar otras medidas con antelación.
Servicio de servidumbre
No olvides los derechos de los propietarios individuales, que deben concederse según el artículo 1018 del Código Civil, como los derechos de paso o de paso. Al mismo tiempo se puede determinar una renuncia de derechos. Se trata de gravar la propiedad del vecino. Esto regula, por ejemplo, el uso (común), como la instalación de tuberías de agua o el almacenamiento de objetos en la propiedad vecina.
Consejo:
Todos los acuerdos como la servidumbre y la renuncia de derechos generalmente deben registrarse por escrito y deben ser parte de cada acuerdo de división/compra. De esta manera se pueden evitar disputas posteriores.
Derechos de paso y paso
Una servidumbre esencial son los derechos de vía y paso. Especialmente si una vivienda tabicada se encuentra en segunda fila y no tiene acceso directo a pie o en vehículo. Al dividir una propiedad, se debe regular qué camino/acceso se otorga. Tiene sentido compensar el uso y/o la participación en los costes de mantenimiento de los caminos/vías de acceso.
Costos por derechos de vía y paso
El monto de los costos por derechos de vía y paso debe determinarse en función de la intensidad de uso. El uso privado o comercial se puede incluir aquí en el cálculo. Si las partes no se ponen de acuerdo, las costas pueden ser determinadas por un perito.
Entrada del registro de la propiedad
Si se concede un derecho de paso y/o paso sobre un inmueble vecino, éste deberá constar en la hoja catastral del inmueble gravado. El consentimiento del propietario es un requisito previo para la inscripción en el registro de la propiedad. Si los derechos de paso y paso están disponibles para la oficina del registro de la propiedad cuando se crean nuevas hojas de registro de la propiedad, el esfuerzo administrativo es menor y los costos son generalmente más bajos que las inscripciones posteriores.
Consejo:
La superficie para los caminos y pasajes no debe ser demasiado generosa, ya que esto puede provocar una reducción del valor si la propiedad se vende con servidumbre registrada. Un cambio de titularidad no da lugar a la extinción del derecho de vía o del derecho de paso.
Busca ayuda
Autoridad alemana, disposiciones legales, disposiciones especiales y/o excepcionales e innumerables párrafos no facilitan la orientación de los ciudadanos normales. Un error involuntario podría ser suficiente para que el proyecto no sea aprobado o que surjan dificultades legales con los nuevos propietarios. Es recomendable buscar la ayuda de un agrimensor o de un abogado/notario especializado en derecho inmobiliario y de la construcción. En muchos casos, un soporte competente puede ahorrar dinero, tiempo y nervios.