Si quieres construir un nuevo edificio, necesitas un terreno. El tamaño, la ubicación y, no menos importante, el precio de compra son los criterios decisivos para el futuro propietario a la hora de elegir una propiedad. ¿Pero realmente puedes confiar en él de forma segura? ¿Qué pasa con las capas más profundas de la tierra? ¿Qué papel importante juegan? Un informe de suelo debe proporcionar con su información suficiente seguridad de planificación.
¿Qué es un informe de suelo?
Un informe del subsuelo es un informe que proporciona información sobre la naturaleza de un suelo con respecto a su idoneidad como sitio de construcción. Contiene los resultados de la exploración y el examen del sitio de construcción. También incluye la valoración pericial de estos resultados por parte del experto y las consecuencias resultantes para la planificación del edificio. Contiene, entre otras cosas, la siguiente información:
- la capacidad de carga del suelo
- Información sobre aguas subterráneas
- Descripción de la geología
- posibles cargas ecológicas
- Capacidad de filtración y resistencia a las heladas del suelo
- Tipo de suelo y clase de suelo
- Especificaciones para sellar el edificio
Un informe del suelo proporciona información sobre las características geológicas del lugar de construcción a tiempo antes de que comience la construcción y, por lo tanto, brinda al constructor seguridad en la planificación.
Problemas que pueden causar las aguas subterráneas
El agua subterránea en las capas más profundas de la tierra puede causar problemas en el edificio construido. Por tanto, es importante investigar su comportamiento antes de comenzar la construcción. El mayor problema es el llamado agua a presión, que ejerce presión sobre las juntas del edificio. Este es particularmente el caso cuando el agua filtrada no puede drenar bien o el nivel freático es generalmente alto. Si esto se sabe antes de que comience la construcción, se pueden tomar las medidas adecuadas. Un sótano, por ejemplo, necesita drenaje para que las paredes no se humedezcan. Pero incluso las casas sin sótano no están a salvo del agua subterránea y también requieren medidas adecuadas.
Detección de sitios contaminados con tóxicos
Si el futuro lugar de construcción ya se ha utilizado como espacio comercial, se debe examinar minuciosamente el suelo para detectar zonas contaminadas. Es muy posible que todavía queden sustancias tóxicas en el suelo. El dueño de la propiedad es responsable de eliminar la contaminación. Si usted, como futuro constructor, quiere evitar altos costes de eliminación, lo mejor es tener claridad antes de comprar. Un informe del suelo puede proporcionar certeza aquí. Sin embargo, este examen no es obligatorio como parte del examen del suelo para el informe del suelo. Sólo se requiere para propiedades donde se sospecha que hay sitios contaminados. Este es el caso si las empresas han trabajado en estas propiedades con sustancias nocivas para el medio ambiente. Si quiere estar seguro, debe solicitar este servicio adicional. Especialmente si se va a plantar un huerto en una propiedad grande, la calidad del suelo debe ser pura para no poner en peligro la salud humana.
Fracaso, un viejo problema
Muchas bombas aéreas de la Segunda Guerra Mundial permanecen latentes en la tierra sin ser detectadas. Incluso décadas después, muchos de ellos siguen representando un peligro. Las propiedades en las ciudades se ven particularmente afectadas. En algunos municipios existe incluso la obligación de investigar si la propiedad se encuentra en zonas designadas como sospechosas. Los costes de inspección suelen correr a cargo del propietario. Estos costes, así como los retrasos hasta que se desactive la bomba sin detonar, deben tenerse en cuenta en determinadas zonas. Por lo tanto, tiene sentido tener en cuenta esta eventualidad a su debido tiempo.
¿Es obligatorio un estudio del suelo?
Cada estructura tiene un peso significativo que descansa sobre el suelo debajo y debe estar soportada de manera confiable por él. Para ello es necesario saber si el subsuelo elegido es lo suficientemente estable para el proyecto de construcción previsto. De lo contrario existe riesgo de daños al nuevo edificio y posiblemente también a los edificios vecinos. Por lo tanto, un informe geotécnico, nombre oficial del informe del subsuelo, es una base importante para la planificación y ejecución de proyectos de construcción. Sirve principalmente como base para calcular la estática y la resistencia de la cimentación. Por lo tanto, desde 2008 las normas de construcción en Alemania exigen un informe del subsuelo para todas las propiedades no urbanizadas en las que hay un proyecto de construcción pendiente. Esta obligación no aplica a propiedades que ya hayan sido desarrolladas.
Nota:
No basta con sacar conclusiones de los análisis del suelo en una propiedad vecina. Incluso en distancias pequeñas son posibles desviaciones importantes, por lo que se requiere un análisis de suelo independiente para cada propiedad.
Todos los riesgos derivados de la obra corren a cargo del constructor, es decir, del propietario. Todo constructor de viviendas debería abordar esto a tiempo y regular claramente la implementación y la asunción de costes. Por lo tanto, es recomendable que el vendedor realice el informe del suelo para estar seguro de que el terreno es edificable antes de comprarlo. Como vendedor, también es recomendable tener preparado un informe de construcción, ya que puede incorporarse fácilmente a las negociaciones de precios.
¿Cuáles son los beneficios del informe del suelo?
Si un análisis del suelo revela que el lugar de construcción es problemático, no es necesario abandonar el proyecto de construcción. De los problemas identificados se pueden deducir medidas de construcción que darán al nuevo edificio una base segura a largo plazo. Si los resultados de la investigación se conocen antes de la planificación, esto se puede alinear de manera oportuna. Cada medida necesaria aumenta el coste total de la construcción. Dependiendo del alcance, estos costos pueden ser tan altos que la construcción ya no es posible o ya no vale la pena por razones financieras.
Si un edificio se construye sin conocer la naturaleza del suelo y sin las medidas de protección necesarias, esto puede generar altos costos de seguimiento. Las paredes húmedas, por ejemplo, provocan la formación de moho, cuya eliminación requiere mucha mano de obra y dinero, además de las consecuencias para la salud. También pueden producirse flacideces o grietas. El informe de subsuelo es un instrumento útil simplemente para evitar estos defectos posteriores y costes de seguimiento incalculables para su eliminación.
¿Cuándo deberías pensar en un informe de suelo?
Si compras una casa “antigua”, necesitasnoinforme del subsuelo. Se requiere un informe del suelo para elfuturo constructor de casas para que la planificación del proyecto de construcción y los costos puedan planificarse en consecuencia. Por lo tanto, debería crearse durante la compra de la propiedad, pero a más tardar durante la planificación de la construcción. Si el estado del suelo se determina antes de la compra, puede estar seguro de no gastar dinero en un terreno inutilizable. Las medidas de seguridad necesarias también podrían resultar tan caras que tendría más sentido buscar una propiedad alternativa.
El acuerdo sobre la preparación de un informe de suelo debe incluirse en el contrato de construcción y compra, especialmente para edificios con un precio fijo. Los arquitectos tienen el deber de informar a los propietarios de los edificios sobre la necesidad de un informe del suelo.
¿Quién escribe el informe del suelo?
Un perito geotécnico tiene las calificaciones profesionales para preparar un informe de subsuelo que indique la obtención del subsuelo. Debe estar autorizado para elaborar un informe según DIN 4020 y DIN 1054. Puede encontrar un experto a través de las páginas amarillas o de Internet. Varias asociaciones de constructores y la Cámara de Oficios también pueden ayudarle a encontrar un tasador cercano.
Consejo:
Pídele una recomendación a tu arquitecto. Trabaja regularmente con estudios de suelos y ciertamente puede indicarle expertos con los que ha tenido buenas experiencias.
¿Cómo se prepara un informe de suelo?
Para poder elaborar un informe de suelo, primero se debe analizar el estado del subsuelo utilizando diversos métodos técnicos. Para ello se necesitan muestras de suelo adecuadas. Estos se retiran de un lugar adecuado con una perforadora. Como regla general, la perforación se realiza en las futuras esquinas del edificio planificado. El agujero es unos tres metros más profundo que los cimientos previstos de la casa. Las diferentes capas de suelo de la muestra proporcionan información sobre la capacidad de carga y las condiciones hídricas del subsuelo.
Consejo:
Antes de perforar, se debe determinar el plano del edificio y la ubicación exacta para que la prueba del suelo pueda realizarse en el lugar "correcto".
¿Cuánto cuesta un informe de suelo?
Los costes de un estudio del subsuelo dependen del tamaño del edificio previsto y del alcance de la investigación encargada. Para una vivienda unifamiliar de tamaño medio de hasta unos 200 metros cuadrados, el precio de un informe básico oscila entre 500 y 1.000 euros. También existen diferencias regionales en el precio del informe del suelo.
Si el experto en suelos brinda servicios adicionales, el precio aumenta a 2.000 a 2.500 euros. Otros servicios son, por ejemplo, la determinación de la permeabilidad del agua o el análisis químico del agua de edificios. Sin embargo, el costo adicional de un informe del suelo puede ser bien invertido. Los costes de eliminar los defectos causados por un subsuelo deficiente pueden ser significativamente mayores.
