Los constructores a menudo se ven limitados a la hora de realizar la casa de sus sueños debido a las normas de construcción de un terreno, lo que a su vez puede perjudicar a los vendedores de terrenos edificables. El cumplimiento de las distancias mínimas legalmente prescritas con respecto a las propiedades vecinas o el cumplimiento de la superficie máxima de construcción dependiendo de la superficie de la propiedad son solo dos posibles ejemplos de problemas. Bajo ciertas condiciones, la solución puede ser una unificación de cargas de edificios para propiedades vecinas.
Carga de construcción de asociaciones – definición
Como sugiere el término, es principalmente un tipo de unión de dos o más propiedades. Para que estos estén “unidos”, deben ser propiedades vecinas. Una carga de construcción de unificación implica tratar dos o más propiedades vecinas como una sola propiedad en la ley de construcción. Una carga de construcción conjunta generalmente requiere un motivo de ley de construcción.
Con la unificación, por ejemplo, se eliminan los límites de propiedad entre las propiedades vecinas implicadas. La carga del edificio de la asociación siempre incluye al menos una de las llamadas "propiedades de servicio". Éste o el propietario del inmueble tienen la obligación de derecho público ante la autoridad de construcción responsable de disolver los límites de su propiedad con una propiedad vecina. Esto significa que la propiedad vecina se convierte en la llamada parte "dominante" y los límites vecinos no tienen que tenerse en cuenta en cuestiones de derecho de construcción.
Relaciones de propiedad en caso de unificación de la carga del edificio
La estructura de propiedad de las propiedades individuales no se ve afectada por la carga de la creación de asociaciones. Esto significa que cada propietario participante conserva sus derechos de propiedad sobre su propiedad en la medida en que estaba/está registrada en el registro de la propiedad antes de una carga de construcción de la asociación. La carga de construcción de una asociación no se inscribe en el registro de la propiedad. Tampoco habrá cambios en el ámbito de los impuestos.
Uso de cargas de creación de asociaciones
Ejemplo 1
El señor Meier posee en su propiedad una casa bifamiliar en la que los apartamentos están situados uno al lado del otro y cada uno tiene su propia entrada. Ahora se vende un lado, incluida la propiedad del lado. Una división de propiedades hace que esto sea teóricamente posible. Pero debido a que la casa no está en el medio de la propiedad, su porción de la propiedad sería significativamente más pequeña.
La ley de construcción establece que el área construida de la mitad de la casa es demasiado grande para el tamaño de la propiedad restante. Por tanto, en este caso no sería posible una división de la propiedad. Sin embargo, si se solicita y aprueba una carga de construcción de unificación al mismo tiempo que se divide la propiedad, la propiedad continúa siendo considerada como tal para las normas de construcción incluso después de la división. Como propietario de la propiedad, el comprador de la casa recibe periódicamente la inscripción en el registro de la propiedad.
Ejemplo 2
El hijo de la señora Schmidt puede comprar barato la propiedad contigua a la de su madre. Para poder realizar el proyecto de la casa de sus sueños, tendría que construir cerca del límite de la propiedad de su madre. Esto no tiene objeciones, pero sí la autoridad de construcción, porque como constructor está legalmente obligado a mantener la distancia mínima con los límites de las propiedades adyacentes. En este caso, su madre ahora puede imponer a la autoridad de construcción la obligación de aplicar una carga de construcción conjunta. De esta manera, la madre disuelve el límite entre las dos propiedades y el hijo ya no tiene que tener esto en cuenta al construir.
Ejemplo 3
Dos matrimonios amigos han comprado uno detrás del otro dos terrenos en los que les gustaría construir. No hay acceso desde la calle para el desarrollo a la propiedad trasera. Esto significa que los cables sólo pueden llegar a la propiedad trasera a través de la propiedad delantera. En este caso, la pareja podría acordar la llamada servidumbre, que estipula legal y permanentemente una reubicación estructural sobre la primera propiedad. Para ahorrar costes, los nuevos propietarios deciden combinar la construcción. Las dos propiedades se convierten en una sola propiedad en el sentido de la ley de construcción. Como resultado, sólo es necesario desarrollar la propiedad frontal. La propiedad trasera ahora se puede conectar a esto.
Solicitud
Por regla general, no se puede proporcionar ninguna información vinculante sobre la solicitud de una carga de creación de asociaciones, ya que los distintos estados federados pueden tener requisitos diferentes. Por lo tanto, la siguiente información en algunos puntos sólo sirve como guía. Antes de presentar una solicitud, es aconsejable obtener información precisa sobre la autoridad responsable.
Responsabilidad
Se puede solicitar una carga de construcción conjunta a través de la autoridad de construcción responsable o de la autoridad de supervisión de construcción del municipio.
Solicitante
Cualquiera de los propietarios involucrados puede presentar la solicitud. Quien presente la solicitud normalmente también será el destinatario de la factura por los honorarios incurridos.
En cualquier caso, el propietario cuya propiedad está “gravada” debe indicar con su firma en un formulario separado que está lista para la construcción. En la jerga técnica se le conoce como “contratista de construcción”. En algunas ciudades/países, después de que el cliente envía la solicitud, se invita al contratista a una cita personal para proporcionar la firma y poder autentificarla directamente. Si el contratista vive más lejos, la firma puede realizarse en una autoridad de construcción cercana a la casa y certificarse allí. Alternativamente, la firma también puede ser certificada por un notario.
Documentos/documentos a presentar
- Formulario de solicitud completo y firmado
- Declaración de carga de construcción del contratista con certificación de firma
- Extracto del catastro actual de todas las propiedades involucradas (no debe tener más de tres meses)
- Extractos catastrales de todas las propiedades involucradas
- Plano del sitio en cinco copias con marcas y dimensiones del área de propiedad a gravar
- Dependiendo de la autoridad de construcción, es posible que se requiera un formulario de asunción de costos por separado para los honorarios resultantes
- Si se trata de propiedad comercial o de asociación, se deben presentar extractos del registro comercial o de asociación
Proceso de edición
Si se dispone de todos los documentos y firmas necesarios, la autoridad de supervisión de la construcción iniciará el llamado proceso de permiso de construcción. El tiempo de procesamiento puede variar mucho según la carga de trabajo y los casos individuales. En promedio, se puede esperar un tiempo de procesamiento de entre cuatro y seis semanas.
Si se aprueba la solicitud, se hará una inscripción en el registro de cargas de construcción y la carga de construcción de la asociación será legalmente vinculante.
Costos
Dependiendo del municipio, el esfuerzo administrativo, el valor económico u otros beneficios de la construcción, los costos generalmente se suman individualmente. Varían entre 60 euros y 500 euros. El reembolso del importe también se debe si el contratista cambia de opinión después de haber presentado la solicitud y no firma la declaración de cargas de la construcción. Es posible solicitar información escrita sobre las inscripciones en el registro de cargas de la construcción. También en este caso se debe pagar una tasa de entre 15 y 50 euros.
Consejo:
El resultado del procedimiento de permiso de construcción se comunicará por escrito al solicitante y al menos la inscripción en el registro de cargas de construcción se comunicará por escrito a la autoridad de construcción. Esto ya es vinculante y la carga de la construcción de la asociación es legalmente vinculante, por lo que no es necesaria ninguna prueba adicional del registro de cargas de la construcción.
Carga de creación de asociación en caso de herencia o venta
Si hay un cambio de propiedad de la propiedad por venta o herencia por la cual se contrajo la obligación de la asociación de propiedad, esto no se verá afectado y seguirá existiendo. Esto es para proteger al dueño de la propiedad "dominante". Con ello se pretende evitar que el vecino tenga que demoler su casa o partes de ella en el peor de los casos, si la obligación expirara si se construyera más allá del (antiguo) límite de la propiedad.
Eliminación de una carga de creación de asociaciones
Si se registra una carga de creación de asociación en una o más propiedades, se puede eliminar bajo ciertas condiciones. Se deben cumplir los siguientes requisitos:
- La construcción originalmente planificada no se llevará a cabo (el motivo ha sido eliminado)
- No hay ningún interés público en mantener una carga de creación de asociaciones
- Se debe dar el consentimiento de la autoridad supervisora de edificios responsable
Influencia en el valor de la propiedad
Dado que al menos dos propiedades están involucradas en una carga de construcción conjunta, esto generalmente significa que hay una desventaja para una parte y una ventaja para la otra. La propiedad “dominante” tiene la ventaja, ya que se beneficia de la separación del límite de la propiedad de la propiedad vecina. El resultado puede ser un aumento en el valor de la propiedad.
La propiedad para la que se registra una carga de construcción pierde su derecho a una demarcación clara de la propiedad vecina. Esto puede potencialmente reducir el valor de una propiedad.
Dependiendo de cada caso y evolución, no siempre se produce una reducción del valor. Hay que tener en cuenta que una carga de construcción unificada ofrece una mayor flexibilidad en el desarrollo, lo que no sería posible sin este acuerdo sobre la ley de construcción. Si se puede esperar una disminución o un aumento de valor de qué propiedad, y en qué medida, se puede determinar mediante un perito y el informe correspondiente.
